房價不需調控也能再降10% 多少行政黑手掐著長沙人民
最近這幾年，老聽聞人扯降房價的事情，從一開始到現在，都以為不過是大環境下的一種無奈、妥協甚至是借力打力的營銷手法而已。日前和幾位業內的仁兄飯局侃聊，談及到這個問題時，一位老弟抑制不住內心的激動，乘著酒勁現場揮毫潑墨，給房價(或者說成本)來瞭一次解剖麻雀，按照他的說法"其實不管你政策環境、市場環境怎麼變，就按照現在我們建造房子要承擔的各種成本費用，我保守的測算，把現在的房價直接砍掉10個點根本毫無問題，既不會讓開發商心疼，又能讓老百姓高興。"我當時就傻眼瞭，怎麼會有這種好事？而細細一看方知究竟。
所謂直接砍掉十個點，當然不是讓開發商少賺10個點的利潤，或者在工程質量和材料上直接偷它10個點的工。而是有些錢出得冤枉，而這些個冤枉錢，最終就要轉嫁到消費者身上，這位老弟說的10個點，也就是在此。
開發商在哭泣，"報建"是最坑爹的
下面這張表格，很復雜，大傢沒必要看懂，報建這個環節是最坑爹的，五花八門的虛高費用、無理征收能把你五臟六腑全惡心透，而這些苦水的後果，當然是毫無疑問地通過房價傾瀉在瞭購房者的身上。
我整到這張表格的時候，已經是那頓飯局的第四日瞭。我把那位老弟的吐槽帶去走訪瞭70餘傢開發企業，通過回饋和整理，我歸納出來瞭上述若幹項。
表格很簡單，一目瞭然，有很多的費用企業並不是不願意交，而是繳納的方式太坑，譬如說氣象局一個部門要求做防雷評價、雷電災害評估、防雷檢測，這些需支付的服務收費就達到瞭10元/平方米，但問題是做這些工作真的需要這麼高的價錢嗎？沒辦法，氣象部門隻認省防雷中心的作業，開發企業想通過自主招標的方式尋找市場上其他單位來做，根本就不可能。哪怕你再夠資歷，哪怕你服務再好，哪怕你收費更優惠，都不行，壟斷瞭，你沒有其他可選擇單位。那麼好，沒得選，我就隻能被迫接受這個高得離譜的價格，最後這個價格負擔給誰瞭？--不還是廣大的購房老百姓嗎？
走訪瞭一圈，大傢吐槽更嚴重的還是壟斷造成的衍生後果。
依然以氣象局收取的防雷評估費為例，在審批環節已經要求各建設方做瞭防雷評價和防雷檢測(2元每平方米)，同時設計單位依據的設計規范已經包含防雷專業的規范，設計完後，建委會要求建設方到有資質的審查機構對全套施工圖進行審查，如果設計單位不按規范設計，設計單位會承擔相應的責任和處罰。--因此，這個時候再要求搞防雷評價和雷電災害評估完全多此一舉，壟斷造成的重復收費增加企業負擔。我們再回到上面那張表，如果每個有行政審批資格的部門都要求企業進行各專業的施工圖審查，那不知道要進行多少遍重復作業：地震會要求對地震專業進行審查，水利會要求對防洪進行審......更何況--
"氣象那夥人來瞭以後隻收費，他們實質上根本就沒有搞審查呀。"
數數吧，黑手們的"五把刀"正掐著長沙人民的脖子
不合理征收，甚至是違法征收，行政黑手恐怕並不止"五把刀"，長沙作為一個中部省份的城市，人民收入水平原本就不高，這些個"刀子"就像大山一般壓得你我喘不過氣來。
在如今的不動產行業，整個大環境面臨嚴峻挑戰和變局的情況下，我們的行業是否還在健康成長呢？如果當一個行業，它受到瞭行政不公正待遇、亂收費、商業欺詐、行業地位不平等等問題，而這個行業卻又能生存下去，這是為什麼？這就肯定無疑地他們把這些黑鍋都通過產品價格的方式轉移給瞭消費者，轉移給瞭廣大的老百姓。所以行業的權益得不到保護，最終遭殃的還是民生。
這次調查走訪，感受到的吐槽氣息很多，但最集中的，我發現大致有如下幾個問題：
其一，住宅小區配建幼兒園產權移交問題；
其二，無償征收"社區用房"問題；
其三，防雷風險評估費、人防易地建設費、地震評估費等報建環節費用征收問題；
其四，國土、規劃和房產部門對項目面積核算標準不一致問題；
其五，土地增值稅、企業所得稅"預征"問題；
其六......
......
關於報建環節的亂收費問題，開始前文已經例舉。其實說來說去，還是報建這塊肉太肥，誰都舍不得不去割上一刀，我們目前的制度，按照上面表格的列述，這麼多的部門，每個部門都能立標準，每個部門都能"指定唯一服務廠商"，每個部門的章子都成為瞭一把刀。而當最後房地產企業把這些挨宰的傷痛通過房價轉給消費者的時候，"房價虛高10個點，這簡直是太留臉面的客氣說法瞭！"
誰動瞭你的幼兒園？
近30傢開發企業集中反映瞭"幼兒園問題"，在長政發[2011]5號文中，規定瞭新建住宅小區配建幼兒園的問題，"做到與居住區建設同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用，有關產權歸屬及管理工作按相關規定辦理。"
文件出來三年多瞭，可是所謂"相關規定"的細則遲遲未見蹤影，可房子還要建，幼兒園還要移交，這意味著什麼？這就意味著我們通過出讓購買的土地，再加上建安成本，再加上各類配套，修建起來的幼兒園，一夜之間，我要把產權交出去，說這個東西從此不是我的瞭，沒有補償，沒有說法，就這樣。
這叫什麼事兒啊！"業內人士紛紛叫屈，"這不是明搶嗎？地是我出錢買的，房子是我蓋的，管線是我埋的，裝修是我搞的，臨到瞭，他一句話就說這幼兒園成瞭他的東西。"
當然，教育部門收走配建幼兒園的產權並非絕對不合理，畢竟開發商不是專業搞教育的，你們教育部門拿去招募專業的教育團隊來折騰，本來也是一件有利於人民的好事。可你不能明搶啊，這配建幼兒園又不是劃撥用地，人傢出瞭工錢的，你就算要拿走，最起碼也得按照成本造價支付補償金吧？
我們盼望教育等有關部門應引起重視，盡快出具合理合法的實施和補償細則，完善相關工作。幼兒園問題比報建亂收費更加可怕，亂收費形成的企業負擔，還可以通過房價轉移到消費者身上，那幼兒園呢？在調研中我考察瞭河西近高速公路的一些項目，已經算是五類地段瞭，經過測算，幼兒園的造價都已經達到瞭3500多元每平方米，平均一個班的造價都達到瞭上百萬，一個幼兒園得有多少個班啊？而這些負擔企業要麼攤進房價裡向業主轉移，那麼一個項目最保守的情況，它的可售面積每平方房價也必須上升五六十塊錢，這還算好的，如果不往房價轉移，他就隻能降低幼兒園的建造品質來減輕負擔，那又將是什麼後果？可想而知。
模棱兩可的"社區用房"，到底要搶走我們多少才滿意？
我們買一套商品房，對於一些公共的用地是要計算公攤的，那麼你究竟被攤瞭多少你知道嗎？明裡白字寫進合同裡的，我們可以看到有綠化地帶、有電梯、有走廊、有樓梯間等等，還有物業公司的那幾間辦公屋，這叫做公攤。從道理上也還是講得通的。
但是，如果我告訴你，社區居委會的辦公室也是要由購房者來買單的，你信嗎？
如果你依然覺得能忍，那麼我再告訴你，你們小區外圍的商鋪，米粉店、理發店、洗腳屋等等，這其中至少有那麼五六傢也被轉嫁進瞭你的房價裡，你信嗎？
"社區用房"是廣為信貸車貸信貸房貸信貸車貸詬病的另一個問題。
在調研對象中的28傢企業看來，這就是最坑爹的，我建一個小區，街道辦就要無償征收近千分之五的建築面積的房屋，做"社區辦公用房"，移交產權。明搶也就算瞭，還七裡八裡條件一大堆，又要臨街，又要精裝修，又要水電網線全都鋪好，我一個小區做完三層樓的臨街鋪面就要白送出去，這些咱也忍瞭，可最後跑去一看，丫社區辦公室就隻用瞭三樓的兩間屋，其他的兩層房子全都租出去做門面搞創收瞭，這不是赤裸裸的打劫嗎！
不交會怎麼樣？有人說報建的表格裡面沒有要求這一項啊。別急，人有的是法子治你。請看長辦發[2013]4號文，第二條第(三)項第2點，明確規定瞭你不交房的各種後果，規劃、驗收......N多環節都能把你的項目徹底廢掉！
怎麼辦？好辦，反正羊毛出在羊身上，社區不是要"貪"嗎？那開發商就"攤"唄！最後被玩"癱"的隻能是廣大的購房老百姓瞭。
在房地產業，掐著長沙人民的，有明刀明槍的黑手，也有暗渡陳倉的魔手，還有讓你欲哭無淚的太極手，我們呼喚陽光的"看不見的手"，而不是這些不合理甚至不合法的"看得見的手"
其實後來發現很多的東西並非"敢為人先"的湖南人首創，上網搜索瞭一下，諸如社區用房、報建過程中的各類坑爹收費，在全國很多省份都在有，所不同的是費用的額度，征收的比例，以及地方發文的機構，補償的機制各有不同。如果能把這些不合理甚至根本就不合法的收費取消，如果把各類強制征收的補償機制完善起來，我想，即便不需要調控，也不需要國N條，房價直降10個點根本毫無壓力，百姓歡呼，企業愉快，市場甩掉一座大山，呼吸都能順暢些。
在去年的網易經濟學傢年會上，提出瞭"政商重構，市場還權"的驚天口號，我們不期望一步到位的變革，但我們仍期望在為行業為企業維護合法權益的道路上，湖南能"敢為人先"，保障行業在合法、健康的環境下成長，不僅是創業者、企業傢的正當權益，也是消費者、業主和廣大老百姓的根本利益之所在。目前，我國在促進民生，完善市場，建設法制等方面進行著前所未有的深化改革，乘此東風，為踐行中國夢，行業應不懼風雨，抱團前行，勇於向社會發聲，提出正當的訴求，這不僅是對企業自身的維護，也將促進整個社會的進步。
PS。本文所謂"長沙人民"是一個寬泛的概念，在本文就是指購房者吧，當然，你我也在"人民"之流啊。
(本文作者徐競，湖南省工商聯不動產業商會木米女網總編輯，《商慧》期刊總編輯，混跡過銀行，做過擔保，寫過財經暢銷書，長年折騰地產策劃，身過而立之年，依然心憂天下，好管閑事，好打抱不平，人稱"憤怒的總編"是也)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/15354526179.shtml
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