銀行資金成本上升 購房者恐難獲優惠利率
??在多方利好刺激政策陸續出臺下，疲軟近一年的房地產市場近期企穩回升。11月底，央行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，無疑再一次刺激瞭購房者和房地產業內的敏感神經。
??2014年最後一個月，中國樓市的“回暖”跡象是否將持續，降息會否刺激房價翹尾？
??11月樓市前低後高，多城銷量實現逆轉行情
??四大一線城市住宅成交環比全部下降，環比下降21%；19個二線城市亦環比下降21%；三四線城市的環比跌幅更達23%……在經過“金九銀十”的購房需求集中釋放、10月樓市成交數據刷新年內新高後，11月上半月的樓市成交疲態盡顯。
??克而瑞研究中心的數據顯示，11月上半月，全國54個重點城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環比10月下半月銳減22%。
??然而，就在11月21日央行宣佈降息後，11月下半月成交出現戲劇性的一幕。11月末，全國主要城市的房地產市場均對政策利好作出積極反應，中原地產監測的40個重點城市數據顯示，11月最後一周新房成交面積較11月前三個周的平均水平上升5%，其中一線樓市成交上升20%，部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。最後一周樓市的翹尾效應使得11月的市場成交量一舉超過10月，一、二、三四線城市的樓市銷量分別實現瞭12%、11%、4%的逆轉行情。
??易居中國執行總裁丁祖昱認為，降息降低瞭購房貸款成本，並在一定程度上改變瞭市場預期。“此次降息將進一步增強短期市場的信心，年末成交翹尾幾信貸桃園復興信貸成定局。”
??一二線房價現微幅上漲，不少受訪者表示要加快購房步伐
??業內人士認為，央行降息使市場供需兩端的資金成本和花蓮縣債務協商信用壓力均有降低，因此短期內住宅銷售出現瞭量價齊升態勢。
??除瞭成交量的上漲外，一二線城市房價也開始出現止跌回升的趨勢。相關機構最新發佈的《2014年11月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，在經歷瞭連續6個月下跌之後，11月份北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武漢、重慶等十大城市新建住宅的均價首次出現0.07%的微幅上漲。
??相關網站調查顯示，72%的受訪者表示房地產市場將受央行降息影響，49.32%的受訪者表示將因此加快購房步伐。
??毫無疑問，貸款利率下調後，對於購房者最直接的影響就是房貸降瞭。降息後，5年以上的商業房貸基準利率為6.15%，較此前下降0.4個百分點，相當於貸款利率打瞭9.4折。同時，五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點至4.25%。據搜房網測算，按照商業貸款200萬元計算，利率調整後，30年貸款每月還款12184.56元，較調整前少還522.64元，30年期限內總計少還款18.8萬元。
??作為改善型需求大軍中的一員，上海市民王先生認為，降息對購房者來說是個利好消息。“我打算馬上出手瞭，計劃貸款200萬元，雖然央行降息隻有0.4%的利息，但是我算瞭一下，每個月也能少還500多元，一年能少還不少錢。”
??世邦魏理仕最新發佈研報稱，利率下降後，中國房地產市場將從中獲益。交易量有望繼續攀升，按揭利率方面也有望出現更大折扣。購房者支付能力的提高會讓更多潛在購房者進入市場。
??銀行資金成本上升，或給購房者獲取優惠利率增加困難
??由於2008年和2012年央行降息均曾令房地產市場回暖，因此，此次降息也給當前疲弱的市場更多想象空間。
??專傢普遍認為，在限購取消、限貸松綁、普通住宅標準調整以及降息等多重影響下，一線和部分二線樓市成交量在短期內將會提振；但由於諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價調整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續性。
??上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示，對比2008年首次降息與2012年首次降息的節點，其背後的市場背景有明顯不同。首先在供求關系上，今年供求比達到1.3：1，而2008年供求比才1.1：1，當前供大於求的情況明顯更為嚴重；其次，當前市場還是靠剛需或者剛改的購買力在支撐，而2008年由於沒有限購政策，投資客入市容易；但現在市場上投資客蹤跡難覓，因為政策轉向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。
??更有市場人士分析稱，由於銀行資金成本上升，降息對樓市推動持續期不應過度奢望。上海易居研究員嚴躍進稱，降息後，個人房貸業務必將大大壓縮金融機構的利潤空間，因而將直接影響銀行投放個人房貸的積極性，對購房者而言要獲取優惠利率將更加困難。
??穆迪分析師何卓榮也表示：“在沒有貨幣供應或信貸增長的情況下，單純的降息不大可能持久拉動房地產的銷售。預計全國整體房價將繼續承受壓力，未來幾個月大多數城市的房價會繼續下滑。”
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-04/16295946188260765384716.shtml
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