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自住型商品房沖擊普宅投資 商住樓仍被看好
今年以來，伴隨著房價和成交量的節節上漲，曾被抑制的房產投資熱情再次出現升溫。為瞭給樓市降溫，10月23日北京出臺瞭以"自住型商品房"為核心的"京七條"。時至今日，新政出臺已經半月有餘，其對房產投資產生的影響怎麼樣呢？據調查瞭解，由於受到"自住型商品房"將大量上市的影響，普通住宅的投資受到瞭明顯抑制，但商用物業及豪宅的投資仍被投資者看好。
政策未明確使短線投資轉向長線投資
限購政策以及即將出臺的房產稅政策使投資置業者的投資方向發生瞭轉變。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為，自2008年後，房價節節攀升，部分前期投資者，獲取瞭豐厚的投資收益，再加上北京作為一線城市的代表，更強化瞭購房者房地產保值增值的信心。盡管政策還有一定的不確定性，但投資客可以通過中長線投資來化解政策風險。
目前受歷次調控政策制約，尤其是今年二套房貸收緊及動態上調過戶指導價等調控政策，前期投入成本不斷增加，而投資收益空間卻被壓縮，不確定的政策風險也是短線投資日益轉向長線投資的因素。另外短期內有些區域配套不成熟，使短期收益偏低，通過前期以租待售等待區域成熟，市場好轉後再高位出手，也成為一些投資者的選擇。
目前投資普通住宅比例不足10%
近期推出的自住型商品房用地多分佈於五六環外，這將會影響部分中低端二手房的價格。21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為，目前投資普通住宅比例不足10%。自住型商品房對高檔樓盤的影響則不大，尤其是一部分屬於地段好、品質突出的高端樓盤，具有稀缺性和不可復制性，高端置業者成為其需求主力，未來仍具投資潛力。
台南市公司借款 商用物業投資仍被看好
從目前熱銷的投資物業類型來看，小戶型、總價低的商業物業仍受到大量投資者的追捧。21世紀不動產監測數據顯示，換手率高的樓盤多屬於商住兩用房，如中弘北京像素(樓盤資料 業主論壇) 、東亞上北中心、林肯公寓等。
投資者鐘情於商業物業，源於此類房獨特的優勢。第一，商業物業租金回報率高於普通住宅。據21世紀不動產市場研究部抽樣監測數據顯示，目前此類房屋的出租回報率一般在3.5%左右，普通二手房的租金回報率一般為2.2%左右。第二，商業不限購，總體漲幅低於住宅，購置門檻不高，部分偏好房產投資的群體近兩年便選擇瞭投資商業物業。第三，商業物業多為小戶型、總價低、換手比較靈活，並且多位於軌道附近或城市綜合體內，附近商業成熟，投資潛力較大。
據21世紀不動產門店介紹，一個老年購房人將城區的房產置換到郊區，將中間的差價資金用來買瞭4套位於望京的合生麒麟社，既可以保值，租金也能用來養老。由於該樓盤處於望京商務區核心，周邊有很多大型企業總部如微軟、奔馳、索尼、西門子，不缺乏白領、註冊辦公、韓國留學生等租賃需求。緊鄰未來開通的地鐵14號線，具有穩定的高出租回報率。寇海龍認為，這正是投資者看好商住房的原因。
寇海龍表示，目前調控政策主要針對普宅，政府保障民生及中低端客戶群體需求的力度加大，兩限房、自住房、公租房大量開建，商品房供需結構正在發生重要變化。而國傢推進產業結構調整，提高消費占GDP的比重，將拓展商業物業的發展空間。值得提醒的是，土地制度改革、房產稅試點擴大、長效機制將逐步建立，這些方面對於擁有多套房產的投資客來說，可能是需要防范的風險。
文/本報記者周宏
(北京青年報)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/n銀行協商ews/2013-11-14/08202494182.shtml
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